Locazione immobiliare esente dall’imposta sul valore aggiunto, come comportarsi con i servizi connessi inseriti nel contratto tra locatario e locatore?

Se lo è chiesto il giudice del Regno Unito che è ricorso alla Corte di giustizia dell’Unione europea per ottenere l’interpretazione della direttiva consiliare 2006/112/CE del 28 novembre 2006 – che proprio del sistema comune d’imposta sul valore aggiunto si occupa – prima di deliberare sul procedimento avviato dalla Field Fisher Waterhouse LLP contro la Commissioners for Her Majesty’s Revenue and Customs in merito al rimborso dell’imposta sul valore aggiunto richiesta sulle prestazioni di servizi relative ad alcune superfici commerciali prese in locazione.

«Una sentenza interessante – afferma l’avvocato Ottorino Licci dello studio legale Nunziante Magrone -. Nella pratica professionale può risultare complesso, e con effetti economici rilevanti, qualificare le diverse prestazioni contemplate in un contratto di locazione immobiliare – prestazione spesso esente da Iva – come fossero un’unica prestazione, quindi anch’esse Iva esenti». Il rischio di sanzioni è dietro l’angolo.
Il ragionamento della Corte Ue – Il prestigioso studio legale Field Fisher Waterhouse LLP aveva deciso di prendere in locazione alcuni uffici a Londra. Nel contratto erano comprese tre voci: l’occupazione degli uffici, la quota assicurativa di competenza dell’immobile e, insieme, alcuni servizi che il locatore avrebbe offerto in via esclusiva alla law firm: oneri che comprendevano il portierato e la pulizia delle parti comuni ad esempio e che, se non pagati, avrebbero permesso al proprietario dell’immobile di risolvere il contratto.

Il giudice inglese ha chiesto alla Cgue se i servizi forniti dai locatori dovessero essere considerati elementi di un’unica prestazione nel contratto di locazione e se il fatto di dover corrispondere obbligatoriamente un canone al locatore, pena la risoluzione del contratto, avesse rilevanza nella valutazione. Oscura anche la modalità con cui eventualmente parcellizzare i vari servizi per determinare il corrispettivo soggetto a Iva e quale la parte esente.
«La Corte ribadisce come, in generale, ogni singola prestazione debba essere trattata ai fini Iva singolarmente», sottolinea il legale. «Tuttavia se le prestazioni manifestano un così stretto collegamento oggettivo per cui separare le une dalle altre avrebbe carattere artificioso, allora la prestazione ai fini Iva deve essere considerata come fosse unica. Se la locazione immobiliare assume carattere principale, rispetto ai servizi accessori (separabili solo artificiosamente) garantiti dal locatore, allora il regime di esenzione dell’imposta sul valore aggiunto, applicabile alla locazione, si estende anche alle prestazioni accessorie».

Le indicazioni – Non basta includere una prestazione in un contratto di locazione per ritenerla inscindibile, spiega la Corte del Lussemburgo invitando il giudice nazionale a indagare se e in che misura le operazioni siano a tal punto collegate tra loro da poterle considerare prestazioni uniche.
«Il regime Iva delle locazioni immobiliari rimane un tema caldo», conferma Licci: «Oltre ad essere da tempo soggetto a molteplici rimaneggiamenti legislativi, la prassi conosce forme di locazione peculiari, per cui la semplice concessione di spazi è affiancata alla fornitura di diversi servizi (da quelli di segreteria alla manutenzione e messa a disposizione di attrezzature, ad esempio) con l’effetto che diviene difficile considerare la locazione dello spazio come la prestazione principale e le altre come semplicemente accessorie. Questo tema specifico rimane, però, in ombra nella sentenza della Corte».
Corte di Giustizia, sesta sezione, causa C 392 2011, sentenza del 27 settembre 2012 – Locazioni – Iva – servizi connessi

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