Bene rifugio, sinonimo di sicurezza economica e abitativa, investimento di lungo periodo. Il “mattone” di questi tempi non balla più. L’incerta situazione politica ed economica del Paese, le difficoltà di accesso al credito, la disoccupazione nonché tanto precariato, sembrano rallentare ancora l’uscita dalla crisi immobiliare.
Il trend è evidenziato anche dall’osservatorio 2013 sul mercato immobiliare della società di ricerca Nomisma che rivela come i massimi toccati nel 2007, pari a 869.308 compravendite, siano solo un lontano ricordo.
Non rallenta, almeno per ora, infatti la corsa al ribasso del mercato: nel 2012 le compravendite sono state 444.018 e le prospettive per i prossimi anni non sono ancora rosee. Stando alle previsioni di Nomisma quest’anno le compravendite dovrebbero fermarsi a 416.127 per poi iniziare una lenta ripresa a partire dal 2014 a quota 452.614 e 504.003 nel 2015.
Per chi attualmente già possiede un immobile le notizie sono particolarmente dolenti: le proiezioni per il biennio 2013-2014 sui prezzi indicano un’ulteriore contrazione in risposta al deterioramento della situazione economica generale. A pesare è soprattutto il peggioramento delle aspettative relative a reddito delle famiglie, livelli occupazionali ed erogazioni degli istituti di credito. L’anno in corso dovrebbe chiudersi con una caduta media prossima ai 5 punti percentuali, mentre nel 2014 la flessione si dovrebbe attestare poco al di sotto del 4%.
Per capire tuttavia il fenomeno in tutte le sue implicazioni è necessario spostare l’attenzione dai dati globali a quelli relativi a macroaree.
Secondo l’Osservatorio sul mercato residenziale dell’Ufficio Studi di Gruppo Immobiliare.it, tra i principali portali italiani per la compravendita e la locazione degli immobili, la flessione dei prezzi a livello annuo ha toccato punte del 7% al Sud Italia (più del doppio di quanto non sia stato nel Centro Italia (-3,3%) e comunque superiore anche rispetto al Settentrione, dove la diminuzione annuale è stata del 5%).
I grandi centri (sopra i 250.000 residenti) hanno subito contrazioni di prezzo maggiori rispetto a quelle dei piccoli centri (6,5% contro il 3,8%), mentre i prezzi più alti per comprare casa sono richiesti a Roma (4.742 euro/mq), Venezia (4.330 euro/mq), Siena (4.175 euro/mq) e Firenze (4.150 euro/mq).
Ma come si sta orientando in questo momento la domanda? Aumentano leggermente le richieste di acquisto nei confronti dei tagli medi (70 – 130 mq). A Roma anche quella di piccoli tagli (fino a 40 mq).
Negli affitti invece aumenta leggermente la richiesta di tagli piccoli (15-40mq) o grandi (100–130 mq). A Milano aumentano le richieste sui tagli medio grandi (da 70 a oltre 130 mq). In pratica, quando l’acquisto di un immobile di taglio grande si rivela proibitivo la locazione rappresenta una soluzione efficace sia per gli inquilini sia per i proprietari.
Se è vero che tanto le domande di compravendita quanto quelle di affitto sono nel complesso in diminuzione, le prime registrano una flessione maggiore (-15% contro -11%), mentre l’offerta di immobili in affitto è aumentata più di quella di immobili in vendita (6%).
Il dato rivela di fatto la propensione dei proprietari degli immobili a dare in affitto l’immobile piuttosto che “svenderlo” in un momento poco propizio per l’offerta tanto più che l’aumento della tassazione ha di fatto incrementato i costi legati alla gestione delle proprietà immobiliari.
Ma quanto durerà la crisi del mattone? Per ora gli operatori azzardano delle ipotesi rafforzate anche dai dati relativi al primo bimestre del 2013: la discesa dei prezzi sta rallentando anche se in centro Italia diminuiscono di oltre l’1,5%, mentre al Nord calano dello 0,6% e dello 0,2% al Sud.
Secondo Tecnocasa il 2013 tuttavia non avrà un andamento molto diverso dal 2012: a livello nazionale l’Ufficio Studi ipotizza per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -5% e -3%.
RE/MAX, network di franchising immobiliare internazionale presente anche in Italia, prevede per il resto dell’anno un assestamento della domanda e delle compravendite, una stabilità dell’offerta e prezzi ancora in diminuzione
Dall’analisi condotta dal network sui dati forniti dalle agenzie è emerso che, negli ultimi sei mesi, i clienti hanno cercato, invertendo la loro preferenza rispetto al 2012, nel 47,5 % dei casi una casa in affitto, il 21,9 % ha focalizzato la sua attenzione verso l’acquisto di un immobile ed il restante 30,6 % è rappresentato da coloro che, a seconda delle possibilità, si sono dimostrati disposti ad andare in affitto o acquistare un immobile attraverso la sottoscrizione di un mutuo.
Guardando più da vicino la tipologia di clienti RE/MAX che compra immobili emergono dati interessanti relativi al mercato italiano dove si evince che l’87% degli over 35 anni e i nuclei familiari con figli prediligono l’acquisto di soluzioni abitative con metrature ampie (trilocali e oltre). I single, le giovani coppie e gli under 35 anni scelgono invece una soluzione immobiliare dalle dimensioni più modeste come i bilocali, optando per l’affitto.
Più variegata la tipologia di immobili che gli over 50 scelgono di acquistare. Il 60,7% predilige trilocali e oltre, solo il 16.4% preferisce invece immobili singoli come ville con giardino e il 21,4% opta invece per metrature più contenute e quindi a soluzione come bilocali preferibilmente in zone centrali della città, con vicinanza a negozi e ben serviti dai mezzi di trasporto. Poco rilevante la percentuale di over 50 che acquistano monolocali, pari ad un esiguo 1,5%.
Questi dati di natura qualitativa possono essere incrociati con gli altri di tipo quantitativo forniti dall’insieme degli operatori specializzati: in questo modo è possibile non solo di leggere l’andamento economico del settore, ma anche trarre indicazioni circa i cambiamenti nelle abitudini degli italiani.
In gioco infatti vi è non solo la capacità delle famiglie di acquistare la propria casa ma anche tutta una serie di valori tradizionali fino a pochi anni fa considerati incrollabili.
L’immobile in quanto “bene” incluso nel patrimonio familiare rischia di essere infatti surclassato da altre tipologie di investimento meno costose. Ma non solo. Se il lavoro diventa “mobile” allora lo sarà anche l’abitazione e se gli stipendi stentano a tenere il passo con il costo della vita meglio valutare un affitto, magari in condivisione.