Come è noto, il costruttore garantisce ex art. 1669 c.c., l’acquirente e, per giurisprudenza costante anche il Condominio, dai rilevanti difetti dell’opera.
Più esattamente la norma precisa che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento dell’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione rovini in tutto o in parte, ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive ad un anno dalla denuncia”.

La norma, che apparentemente riguarda soltanto i rapporti fra appaltatore e committente, per giurisprudenza ormai costante è stata estesa anche ai rapporti tra venditore-costruttore ed acquirente.
Infatti la Cassazione ha precisato che l’art. 1669 c.c. ha una applicazione più ampia di quella risultante dal solo contratto di appalto e riguarda anche l’acquirente di un immobile e perfino il Condominio, ritenendosi che la responsabilità prevista dalla norma abbia natura extracontrattuale, sancita al fine pubblicistico di garantire la stabilità e la solidità degli edifici e quindi interessi generali inderogabili che trascendono i confini dei soli rapporti tra committente appaltatore.

I limiti della garanzia

Il primo problema interpretativo che si pone nella lettura della norma è di determinare quali siano i limiti sostanziali della garanzia del costruttore/venditore rispetto l’acquirente ed il Condominio.
Infatti non tutti i difetti sono garantiti nel termine di 10 anni, laddove l’art. 1667 prevede una garanzia limitata a due anni per le “difformità ed i vizi dell’opera”.
La Cassazione si è dovuta occupare in continuazione nel corso degli anni di interpretare la differenza tra i difetti di costruzione coperti dalla garanzia decennale ed i vizi o le difformità dell’opera viceversa garantiti esclusivamente per due anni.
In genere si ritiene, in modo esemplificativo, che i vizi o le difformità dell’opera ex art. 1667 c.c. rispetto alle previsioni progettuali, riguardino pregiudizi modesti per estensione ed importanza che non incidono in misura rilevante sull’efficienza e la durata dell’opera.
Di contro il “difetto di costruzione” che a norma dell’art. 1669 c.c. legittima il Committente (e quindi il Condominio o l’acquirente) per 10 anni all’azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore, deve consistere in una rilevante alterazione conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera che, pur non riguardando necessariamente parti essenziali della stessa e perciò non determinando necessariamente in tempi brevi la rovina o il pericolo di rovina, non ne consenta l’impiego duraturo al quali l’opera è destinata.
Il limite è molto sottile, tant’è che spesso si trovano procedimenti che mostrano decisioni difformi tra il I, il II grado e la Cassazione.
Va tuttavia detto che in tempi recenti, la giurisprudenza ha esteso la garanzia decennale praticamente a tutte quelle ipotesi ed a tutti quei fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma anche a   quelle alterazioni che pur riguardano direttamente anche una parte dell’opera e dunque non necessariamente la sua interezza, incidano sulla struttura e sulla funzionalità globale menomando apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima da parte di chi ha diritto ad usarne.
Così di recente, contrariamente a quanto avveniva in precedenza sono  stati ritenuti coperti da garanzia decennale anche pregiudizi ad elementi non strutturali della costruzione come rivestimenti o pavimentazione, nel senso che la mancata e tempestiva riparazione avrebbero potuto comportare sia pure con il decorso del tempo, pregiudizi di maggiore entità fino a pregiudicare la struttura stessa, (vedasi per esempio Cass. 06/06/2012 n° 9119).

Il rispetto dei termini

Accanto alla problematica di individuare di quali difetti o vizi siano coperti dalla garanzia decennale, sussiste un altro problema e cioè quello del rispetto dei termini, laddove l’art. 1669 c.c. prevede espressamente il rispetto di tre termini.
Da un lato la garanzia opera entro 10 anni dal “compimento dell’opera” dall’altro la responsabilità è invocabile “purché sia fatta la denuncia entro l’anno dalla scoperta” ed infine il diritto del committente si prescrive “in un anno dalla denuncia”.
Il primo problema quindi è quello di comprendere che cosa si intende per compimento dell’opera.
Senza entrare nel novero delle complesse diatribe, basti dire che non si può fare riferimento (per esempio nella vendita di più appartamenti) dall’atto di acquisto della propria unità abitativa.
Va invece fatto riferimento all’ultimazione del fabbricato, in genere risultante dall’indicazione della fine lavori comunicata al Comune o da altro elemento oggettivo.
Per ciò che invece riguarda la denuncia del termine annuale che deve essere effettuata entro un anno a partire dalla scoperta la Suprema Corte in modo ormai assolutamente costante ritiene come, non sia sufficiente aver constatato l’esistenza del vizio, ma è necessario un apprezzabile grado di conoscenza del nesso causale tra il vizio e l’imperfetta esecuzione dell’opera ed in genere tale conoscenza si acquisisce o con l’espletamento della Consulenza tecnica di parte o con l’espletamento della Consulenza Tecnica da parte del Magistrato (Cass. n. 4622/02, n° 9199/01, n° 9966/14, ecc.).
Si noti che si tratta di un termine di decadenza vale a dire che non può essere interrotto; dunque il mancato esercizio dell’azione nel termine comporta la perdita di ogni diritto.
Di contro una volta scoperto il vizio e segnalato al costruttore, l’azione giudiziaria deve essere posta in essere entro un ulteriore anno dalla denuncia, termine questo tuttavia indicato espressamente dalla norma come di prescrizione e quindi prorogabile mediante un atto interruttivo notificato al costruttore.

L’azione proposta dal Condominio

Anche l’Amministratore del Condominio è legittimato ad agire nei confronti del costruttore-venditore con l’azione ex art. 1669 c.c. per ciò che riguarda le parti comuni (per esempio infiltrazioni dal tetto o dal piano garage, cedimento dell’impianto fognante, gravi vizi nelle parti comuni).
Anzi va anche detto che, secondo le più recenti decisioni, il Condominio e per esso l’Amministratore può agire, anche in assenza di delibera condominiale, (con ciò contrastando con l’opinione di parte della dottrina che invece riteneva necessaria la delibera autorizzativa alla causa, tenuto conto anche dei costi rilevanti che un simile giudizio, quanto meno per la necessità di espletare consulenze tecniche d’ufficio, comporta).
Tuttavia in tal senso anche la Cassazione (vedasi per es. n° 22656 dell’08/11/210) ha ritenuto legittima l’azione autonoma dell’amministratore, purché limitatamente alle parti comuni.
Quindi se viene proposta la causa nei confronti del costruttore anche per i danni alle parti in proprietà esclusiva, è necessario far sottoscrivere il mandato, oltre che all’Amministratore del Condominio, anche ai singoli condomini che abbiano riportati pregiudizi all’interno delle unità abitative personali.

Responsabilità concorrente del Condominio e del costruttore

Quando è il singolo condòmino che richiede al Condominio il ristoro del pregiudizio subito alla propria unità abitativa derivante da difetti delle parti comuni (per esempio un’infiltrazione proveniente dal tetto, o la rottura della colonna portante, ecc.), il Condominio, a propria volta ben può agire anche nei confronti del costruttore.
In questa ipotesi, ove ci si trovi ancora all’interno dei 10 anni dal compimento dell’opera, spesso l’assemblea per tentare di evitare la spesa, soprattutto allorché si tratti di somme importanti, decide di promuovere l’azione nei confronti del costruttore-venditore.
Ciò tuttavia non esime il Condominio dall’effettuare i lavori necessari.
Infatti la giurisprudenza ha chiarito che, pur sussistendo tutti i presupposti per dar corso all’azione giudiziaria, non si può pretendere che il condòmino rimanga per la lunga durata del processo, pregiudicato nei propri interessi.
In sostanza la Cassazione ha chiarito che, all’azione contro il costruttore, si affianca sempre l’azione più rapida contro il Condominio, nei cui confronti l’interessato può anche agire, sussistendone i presupposti, con l’azione d’urgenza ex art. 700 c.p.c., (vedasi fra tante Cass. n° 15291 del 12/07/2011).
Anzi la Cassazione ha ulteriormente precisato che, riguardo i danni di una porzione di proprietà esclusiva subiti per vizi delle parti comuni, anche se il pregiudizio è imputabile all’originario costruttore-venditore, il titolare dell’unità abitativa, può azionare il risarcimento dei danni direttamente contro il Condominio, a norma dell’art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità dei danni all’inosservanza da parte del Condominio medesimo dell’obbligo di provvedere, quale custode dell’immobile, ad eliminare le caratteristiche dannose del fabbricato.
Resta ovviamente ferma la possibilità per il Condominio che abbia dovuto risarcire i danni e ripristinare le opere, di potersi rivolgere, sussistendo i termini e le caratteristiche del pregiudizio, nei confronti del costruttore.

La polizza decennale sui gravi vizi

L’art. 4 del Decreto Legislativo 122 del 2005 ha introdotto per il costruttore l’obbligo di contrarre e consegnare all’acquirente al momento del trasferimento di proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni a terzi.
Lo scopo della polizza è evidentemente quello di garantire il risarcimento dei danni all’acquirente dell’unità abitativa in rapporto ai vizi dell’immobile, ripetendo sostanzialmente la formula di cui all’art. 1669 c.c.
La polizza è sicuramente una garanzia importante per l’acquirente, anche perché non infrequentemente il costruttore, una volta eseguita la nuova opera, tramite ditte, società appaltatrici e subappaltatrici, provvede rapidamente alla chiusura ed alla cancellazione della società presso la Camera di Commercio, sicché sostanzialmente manca il soggetto nei cui confronti agire (un’eventuale istanza di fallimento può essere proposta al più solo entro un anno dalla cancellazione presso la Camera di Commercio).
Nella pratica però piccoli costruttori o comunque di dubbia serietà, non stipulano affatto le polizze o non provvedano al pagamento del premio,  sicché la garanzia assicurativa viene a mancare.
Tale situazione è piuttosto frequente nella pratica, tanto più che nessuna norma vieta al notaio di trasferire la proprietà dell’immobile, in assenza della polizza fideiussoria.
In sostanza il notaio non può rifiutarsi di stipulare l’atto, né la norma prevede alcuna inefficacia o invalidità del rogito in assenza di polizza.
Né è credibile che l’acquirente rifiuti di intestarsi l’immobile dopo aver versato magari consistenti acconti, solo per tale manchevolezza.

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