Il mutuo finalizzato all’acquisto di una nuova abitazione prevede nella maggior parte dei casi un piano di rimborso molto lungo, che può oscillare da un minimo di dieci anni fino ad un massimo di trenta. Per questa ragione è altamente possibile che nel corso del tempo le condizioni contrattuali possano variare, e quindi non risultare più così vantaggiose come lo erano al momento della sottoscrizione del contratto. In questi casi specifici è possibile cambiare il mutuo e le sue condizioni, valutando tre diverse soluzioni.
Le opzioni proposte dal mercato creditizio per chi vuole cambiare mutuo, sono essenzialmente tre: la surroga, la sostituzione e la rinegoziazione. Due di queste, surroga e sostituzione, prevedono il trasferimento del finanziamento presso un altro istituto di credito; la rinegoziazione consente invece la modifica delle condizioni contrattuali ma presso lo stesso istituto di credito. Vediamo come funzionano e cosa conviene scegliere.

Cambiare mutuo: come funziona la surroga?

La surroga del muto consente di trasferire il proprio contratto di mutuo in una nuova banca, in grado di offrire delle condizioni più vantaggiose rispetto a quella previste dal proprio istituto di credito. Questa operazione è stata introdotta nel 2007 con l’approvazione della Legge Bersani (articolo 8), allo scopo di aumentare la concorrenza sul mercato dei mutui. Infatti l’istituto di credito con cui si è acceso il mutuo non può in alcun modo opporsi alla surroga; l’unico vincolo è rappresentato dall’intestatario del mutuo e, se presente, dal garante. Entrambi dovranno restare gli stessi del mutuo originario.

Con la surroga del mutuo non c’è quindi bisogno di iscrivere una nuova ipoteca, né pagare alcun costo aggiuntivo, anzi: trasferendo il mutuo si potranno anche ottenere condizioni più convenienti negoziandole con la nuova banca. Ovviamente, è necessario che l’istituto di credito scelto per il trasferimento accetti di concedere la surroga, dopo aver valutato l’affidabilità del richiedente. La surroga, nella maggior parte dei casi, è un ottimo modo per riuscire ad ottenere condizioni più convenienti: invitiamo chi fosse interessato a valutare questa soluzione a leggere con attenzione questo articolo dove sono riportati tutte le informazioni utili.

Cambio mutuo con la sostituzione

La sostituzione è, almeno all’apparenza, molto simile alla surroga: si tratta anche in questo caso di trasferire il contratto di mutuo presso un altro istituto bancario, in grado di offrire delle condizioni più vantaggiose. Con la sostituzione, però, si apre di fatto un nuovo contratto finanziamento, grazie al quale si provvederà ad estinguere il vecchio debito, contratto con la prima banca. È un’operazione che, a differenza della surroga, non avviene gratuitamente: si dovranno infatti sostenere le spese notarili per la cancellazione del vecchio mutuo e ulteriori costi per l’apertura del nuovo, come quelli d’istruttoria, perizia, le tasse e le imposte di registro.

Il vantaggio della sostituzione riguarda la possibilità di richiedere della liquidità aggiuntiva. È quindi un’opzione da valutare se si ha questa necessità; altrimenti la surroga, per la sua semplicità e gratuità, è probabilmente la scelta migliore.

Rinegoziare il mutuo con la propria banca

La terza ed ultima possibilità è l’unica che non prevede il cambio dell’istituto di credito: ci riferiamo alla rinegoziazione del mutuo. Di che si tratta? Il nome è già di per sé esplicativo: ci si mette d’accordo con la propria banca per modificare alcune condizioni del finanziamento.

Si può chiedere di cambiare:

  • la tipologia di tasso di interesse, passando da variabile a fisso, o da fisso a variabile;
  • la durata del piano di ammortamento;
  • le spese di gestione annuale.

Nessun costo aggiuntivo è previsto in caso di rinegoziazione, ma bisogna riuscire a trovare un accordo con la banca, perché non è possibile alcuna modifica unilaterale. Per aumentare le possibilità che ciò accada, è utile raccogliere alcuni preventivi di surroga presso altri istituti, in modo da poter negoziare forti del fatto di avere in mano le proposte di altre banche. Si è anche in una posizione migliore se ci si è sempre dimostrati puntuali nei pagamenti: difficilmente la banca perderà a cuor leggero un buon cliente. Ciò detto, non esiste nessun obbligo in questo senso, l’istituto di credito può sempre decidere di rifiutare una proposta di rinegoziazione.

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