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Locazione e sfratto

Contratto registrato in ritardo? Lo sfratto si fa lo stesso

12 Maggio 2017 di  Maurizio Bruno

La Cassazione è intervenuta in modo definitivo con una sentenza di ben 31 pagine sulla questione della nullità del contratto di locazione che però può essere superata dalla registrazione tardiva del contratto di affitto.

Contratto registrato in ritardo? Lo sfratto si fa lo stesso
Già in precedenza avevamo affrontato la questione con una sentenza di merito del Tribunale di Roma, orientamento che ora, a differenza di altre contrarie decisioni, è confermato definitivamente, dalla Suprema Corte di Cassazione.

IL CASO

Veniva affittato un immobile ad uso diverso da abitazione per la durata di due anni ad una  società commerciale, ma senza registrare il contratto locativo.
Quest’ultima in violazione dell’accordo, dichiarava di recedere il rapporto  contrattuale senza attendere la scadenza del contratto, ritenendo che, non avendo il locatore ottemperato alla registrazione, il contratto doveva ritenersi radicalmente nullo in forza della normativa vigente dichiarata costituzionalmente valida.
La società proprietaria viceversa richiedeva il ristoro dei danni pari alle mensilità non pagate fino alla scadenza del contratto.
Solo in corso di causa, la proprietaria registrava tardivamente il contratto di locazione.
La società conduttrice contestava tale modo di fare ritenendo che la registrazione tardiva non potesse sanare il rapporto locativo, o al  massimo con efficacia ex nunc, ma non certo partendo dall’inizio della locazione.
 Quindi legittimamente il contratto doveva ritenersi nullo come appunto prescrive la disciplina fiscale con effetti sul diritto civile.
Il Tribunale di Bologna e poi la Corte d’Appello di contro, ritenevano che la registrazione tardiva avesse eliminato la causa della nullità ab origine e quindi legittimamente il locatore potesse richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il pagamento dei canoni fino alla scadenza, condannando pertanto la società conduttrice

UN INTRICATO SUCCEDERSI DI NORME UNA SULL’ALTRA

La sentenza della Cassazione, la numero 10498 del 28 aprile 2017, in  modo molto interessante, riepiloga  il complessivo  svolgersi della giurisprudenza e della legislazione sul tema (D.p.r. 26/04/1986 n. 131, D.Lgs 18/12/1997 n. 472, D.Lgs. n. 203/98,  legge, n. 422/98 e n. 431/98,  legge n. 99/2000, n. 212/2000, e n. 342/2000,   legge n. 311/2004, legge n. 158/2008,   D.L. n. 185/2008 convertito nella legge n. 2/2009, D.lgs. n. 23/2011, etc).
Il tutto con sovrapposte le numerose decisioni della Corte Costituzionale (Ordinanza n. 242/2004, Ordinanza n. 389 del 2008, n. 110 del 2009, sentenza n. 50/2014   n. 169/2015) e le numerose decisioni della Cassazione.

Inoltre la decisione reitera il principio, ritenuto legittimo dalla Corte Costituzionale, per cui il contratto di locazione non registrato è affetto da nullità.
La nullità prevista dalla norma, in caso di omessa registrazione, implica come conseguenza la rilevabilità d’ufficio da parte del giudice, l’imprescrittibilità dell’azione e soprattutto la legittimazione di chiunque abbia interesse ad esercitare l’azione di nullità.
Tale principio appare conforme alla decisione della Corte Costituzionale che ha confermato il carattere sostanziale della norma tributaria da ritenersi imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.

LA REGISTRAZIONE SUCCESSIVA

Tuttavia, ed è questa la importante novità, rileva la Cassazione, confermando peraltro l’orientamento di vari giudici di merito, che la nullità, in ragione della sua atipicità, deve ritenersi sanabile con effetto ex tunc.
Tale principio giurisprudenziale è coerente con tutte le normative in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione ed in particolare con l’espressa previsione delle sanatorie, tramite le normative succedutesi nel tempo e con quella dell’istituto del ravvedimento operoso, norma che il legislatore ha mantenuto stabile nel tempo potenziandone l’applicazione.
La possibilità quindi di poter sanare il contratto di locazione  facendolo emergere dalla preesistente nullità, ha piena validità con efficacia ex tunc e cioè dalla firma del contratto e non dal momento in cui si registra, consentendo di mantenere stabili gli effetti del contratto stesso voluto dalle parti.
Ciò sia nell’interesse del locatore che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento e potrà procedere con l’eventuale azione di sfratto o di inadempimento, ma anche nell’interesse del conduttore che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come previsto nel contratto.
D’altra parte, rileva la Cassazione, la sanatoria della nullità con effetto ex tunc, si inserisce correntemente con il complesso delle norme tributarie che in particolare, a partire dal  1998, hanno superato il principio tradizionale della non interferenza della norma tributaria con gli effetti civilistici del contratto, introducendo e potenziando gli istituti del ravvedimento.
Questo nuovo indirizzo della Cassazione, precisa la Corte, non si pone in contrasto con le precedenti decisioni della Cassazione anche a Sezioni unite e, d’altra parte, ammettere una sanatoria ex nunc (e cioè dalla firma del contratto), si porrebbe contro ogni logica, in quanto si darebbe luogo ad un “nuovo contratto”, rispetto a quello voluto dalle parti.

DECISIONE IMPORTANTE

La sentenza è di estremo interesse e pone fine ad un lungo contrasto sia in dottrina che in giurisprudenza.
Se in sostanza dunque, un contratto di locazione, non dovesse venire registrato al momento della stipula, provocando l’impossibilità di proporre l’azione giudiziaria per morosità, egualmente si potrà registrare il rapporto contrattuale in seguito, pagando le relative sanzioni economiche ed utilizzandolo in sede giudiziaria.
Maurizio Bruno
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Maurizio Bruno
Maurizio Bruno
Informazioni sull'autore
Avvocato, iscritto all’albo dal 1973. E’ autore o coautore di oltre quindici opere di diritto civile e specificatamente di diritto di famiglia, molte in edizioni aggiornate di volta in volta. Tra i più venduti: (Buffetti editore: Separazione e Divorzio, La famiglia di fatto, Successioni ereditarie, Comunione e separazione dei beni, Convivenza more uxorio, Le adozioni, etc.), (Janua editrice: I ricorsi d’urgenza nel nuovo processo civile), (Giuffre: Separazione, divorzio: questioni processuali, I provvedimenti a tutela dei minori, I contratti di uso corrente). Collabora ed ha collaborato con siti Internet di diritto e con numerose riviste, tra le quali: Gente Money, Argos, Consulenza e Consulenza casa, Diritto e Giustizia. Svolge da oltre 40 anni l’ attività di avvocato nel proprio studio in Roma.
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