L’accordo di separazione tra i coniugi con il quale si trasferisce la proprietà di un immobile, anche se non contenente i dati catastali, ma con le esatte individuazioni del bene, non ha soltanto effetti obbligatori, ma trasferisce immediatamente l’immobile indicato.
Ciò perché il verbale firmato dalle parti, risponde ad uno specifico spirito di sistemazione dei rapporti, ed è irrilevante che sia carente di alcuni requisiti tipici della vendita.
Nel contrasto tra la beneficiaria del trasferimento di proprietà concordato sul verbale di separazione consensuale, ma non seguito da atto notarile e la proprietaria apparente dell’immobile, prevale il diritto della prima.
La moglie separata trascriveva il verbale di separazione, ma senza indicazione specifica dei dati catastali e di quanto necessario per il trasferimento di proprietà, ma semplicemente con la manifestazione di volontà dell’ex compagno di trasferire l’immobile a lei.
La titolare formale dell’immobile viceversa rilevava che mancava il trasferimento notarile di proprietà e quindi rivendicava il diritto dominicale sul bene.
LA NECESSITA’ DEL ROGITO NOTARILE
Come è noto nell’ambito di un verbale di separazione o divorzio, è possibile concordare il trasferimento di proprietà di un immobile in esenzione di imposta ai sensi della legge n. 898/70 e succ. modifiche.
Tuttavia, contrariamente a ciò che avveniva in precedenza, laddove il trasferimento di proprietà poteva operarsi direttamente trascrivendo la cessione presso la Conservatoria dei R.R.I.I. con i dati identificativi dell’immobile, attualmente i Tribunali rifiutano di procedere in tal senso, imponendo alla parte di recarsi dal notaio successivamente alla firma del Collegio.
L’OPPONIBILITA’ DELL’ASSEGNAZIONE DELLA CASA ERGA OMNES
Mentre per l’assegnazione, (cioè per l’attribuzione del diritto di occupare la casa e di tenere con sé i beni mobili all’interno) è sufficiente la trascrizione della separazione, non altrettanto per la cessione di proprietà.
Nella prima situazione, l’assegnazione della casa infatti, fa sì che la beneficiaria (in genere la donna) ottenga la possibilità di far valere il proprio diritto di occupazione nei confronti di chiunque altro, purchè trascriva il provvedimento presso la Conservatoria dei R.R.I.I. ai sensi dell’art. 307 sexies c.c.
La opponibilità nei confronti dei terzi, ai sensi dell’art. 2643 c.c. prevale verso qualunque diritto successivo, come per esempio nei confronti dell’Agenzia delle Entrate o degli istituti bancari che rivendichino la restituzione di somme di danaro o il pagamento di crediti, con successiva ipoteca o pignoramento. Ciò nel senso che il creditore, pur potendo ottenere la vendita all’asta dell’immobile, tuttavia si troverà di fronte all’assenza di offerte, stante il diritto dell’assegnataria a rimanere all’interno della casa.
Va anche ricordata una antica giurisprudenza ai sensi della legge divorzile n. 898/70 art. 6 comma 6, che prevede, anche se non fosse stata trascritta l’assegnazione, l’opponibilità del provvedimento del giudice erga omnes comunque per nove anni.
Ora è sicuramente preferibile trascrivere il provvedimento.
TRASFERIMENTO E PROPRIETA’
Tutt’altra è la situazione in cui viceversa con la separazione, al di là dell’assegnazione dell’immobile, si trasferisca la proprietà.
E’ frequente che per dirimere i contrasti e per compensare gli opposti crediti, uno dei due trasferisca l’immobile o la quota dell’immobile, mediante il processo di separazione consensuale o divorzio congiunto, ovvero mediante la negoziazione assistita.
Il vantaggio è che in questa maniera si eliminano tutte le tassazioni ipotecarie, catastali, di bollo, etc., dovendo pagare le parti solamente la parcella del notaio.
Spesso con il trasferimento di proprietà dell’immobile si definiscono anche in modo tombale tutti i precedenti rapporti economici, crediti preesistenti e quant’altro.
Un tempo, una volta effettuato il trasferimento di proprietà con la trascrizione del verbale di separazione (va sempre identificato l’immobile con esattezza mediante i dati precisi, inclusi quelli catastali), diveniva superfluo il rogito notarile.
In tal senso va ricordato che una precedente giurisprudenza, oggi non più seguita salve rare decisioni (Tribunale Pordenone 16.03.2017) riteneva infatti che l’avvocato potesse trascrivere direttamente il passaggio di proprietà portando il verbale di separazione alla Conservatoria.
Attualmente tale orientamento non è più seguito ed i Tribunali pretendono che il trasferimento venga effettuato dal notaio, unico soggetto in grado di effettuare le necessarie verifiche, i controlli e dando certezza e sicurezza al trasferimento di proprietà.
Peraltro il notaio nel procedere al trasferimento deve obbligatoriamente provvedere alle visure, sia sotto il profilo ipotecario, sia sotto il profilo catastale, deve verificare la continuità delle trascrizioni e risponde anche sotto il profilo di responsabilità professionale e risarcitoria per eventuali errori e negligenze commesse.
Non appare saggio accollare tali responsabilità all’avvocato, quantomeno per la mancanza delle competenze specifiche e delle strutture organizzative necessarie.
EFFETTI OBBLIGATORI O REALI
La Cassazione è tornata sul punto con l’Ordinanza n. 27409 del 25 Ottobre 2019, che viceversa, a differenza delle precedenti decisioni, accoglieva l’istanza di una donna che aveva firmato un verbale di separazione consensuale, con il quale il compagno le aveva trasferito la proprietà di un immobile, identificato con l’indirizzo, ma senza i dati catastali.
All’epoca il verbale di separazione (ma non specificatamente il trasferimento di proprietà) veniva trascritto alla Conservatoria.
La Cassazione ha deciso, rivedendo anche altri precedenti orientamenti che in questo caso, il trasferimento di proprietà, effettuato con il verbale di separazione vale immediatamente tra le parti ed i loro aventi causa.
Infatti stante la trascrizione, tale accordo avrebbe efficacia immediata e non obbligatoria, sicché il mancato trasferimento di proprietà successivo con il notaio non era necessario per considerare l’immobile trasferito in proprietà alla ex compagna, a nulla valendo che presso la Conservatoria risultasse viceversa la proprietà dell’erede.
Conseguentemente, poiché la volontà delle parti indiscussa era quella di trasferire l’immobile, e nel verbale di separazione, seppure non trascritto specificatamente il trasferimento di proprietà, tale volontà era evidente, la proprietà si doveva considerare trasferita alla ex compagna con la separazione stessa, cessione avente effetti reali e non semplicemente obbligatori.