Se i ladri scalano il fabbricato chi paga?

Tra le tante e interessanti richieste che arrivano in redazione, questa volta abbiamo scelto quella di Fausto che ci parla di un problema sui furti nelle abitazioni:

Gentile dott. Rossi,
sono uno studente al terzo anno di un liceo scientifico di Roma. L’altro giorno, da una segnalazione di Twitter, mi è capitato di leggere il suo articolo sulla responsabilità della scuola. Utile, chiaro e interessante anche per chi, come me, non si interessa di assicurazioni. Per questo oggi le vorrei segnalare un caso accaduto alla mia famiglia. Abitiamo in un appartamento al quarto piano di un condominio alla prima periferia della città. Alcuni giorni fa, abbiamo subito un tentativo di furto. I ladri, arrampicandosi di notte sul ponteggio montato all’esterno del fabbricato condominiale per alcuni lavori di ristrutturazione, hanno tagliato il vetro della finestra del nostro appartamento e stavano per entrare, quando Argo , il nostro piccolo cane (preso proprio quest’anno al canile municipale), ha cominciato ad abbaiare come un forsennato e li ha messi in fuga. A parte lo spavento che ci siamo presi, le chiedo: se i ladri fossero entrati e avessero rubato (io ho un bell’impianto stereo) i miei genitori avrebbero potuto farsi risarcire dal condominio? Glielo chiedo perché abbiamo scoperto che il nostro amministratore non ha mai fatto l’assicurazione contro il furto. Grazie per la risposta che vorrà darmi. Cordialmente . Fausto D.S.

10 milioni di case vecchie.
In Italia ci sono 10 milioni di case “vecchie” che hanno bisogno di restauro. Metà delle abitazioni, nelle principali città, sono state costruite tra il 1946 e il 1971 . Il 65% degli edifici è stato realizzato prima del 1976, data che ha visto l’entrata in vigore dei primi provvedimenti sull’efficienza energetica. Per questo il patrimonio edilizio italiano risulta, tra l’altro, particolarmente “energivoro”: nel 2009 oltre il 35% dell’energia impiegata in Italia è stata consumata dagli edifici (riscaldamento, luce, acqua calda, ecc.): 46,9 milioni di tonnellate di petrolio.
Gli edifici con più di 40 anni, periodo entro il quale si rendono indispensabili interventi di manutenzione, cresce progressivamente e, tra i lavori di manutenzione straordinaria e quelli di nuove costruzioni, è piuttosto facile vedere impalcature intorno al perimetri dei fabbricati.
Il problema sollevato dal nostro giovane lettore è, quindi, quanto mai attuale.

Paga l’impresa, ma…
Caro Fausto, alla luce delle ultime sentenze di Cassazione, il condominio non sembra essere responsabile. Ci sono sì sentenze , anche di Cassazione, che in determinate situazioni hanno visto condannare il condominio (vedi i documenti correlati a questo articolo) , ma una sentenza di quest’anno (n. 1890/2013), a sentire gli esperti di diritto, pare abbia cambiato il cosiddetto “orientamento giurisprudenziale” sulla responsabilità del condominio nei casi di furto subito dai proprietari degli appartamenti ed agevolato dalla presenza di ponteggi esterni posti sulla facciata dell’edificio per l’esecuzione di lavori di manutenzione,
Prima della sentenza menzionata, del furto avrebbe risposto (anche) il condominio in quanto l’amministratore “non avrebbe vigilato sull’effettiva predisposizione delle misure di sicurezza da parte dell’appaltatore e cioè per non aver controllato la predisposizione da parte dell’impresa appaltatrice delle misure di sicurezza atte a impedire l’accesso negli appartamenti”. Sembra invece che non sia più così.
La responsabilità, quindi, allo stato attuale, è solo dell’impresa di costruzioni che ha montato il ponteggio senza inserire un sistema d’allarme anti intrusioni.
“La responsabilità” – dichiara la Suprema Corte-“ai sensi dell’art. 2043 Cc, è dell’imprenditore che per tali lavori si avvale dei ponteggi ove, violando il principio del neminem laedere, abbia collocato tali impalcature omettendo di dotarle di cautele atte a impedirne l’uso anomalo».

Per come la vedo io, però, la richiesta di risarcimento del danno la manderei anche all’amministratore del condominio. In fondo si tratta di sentenze e le sentenze, per quanto autorevoli, non sono leggi.

Un’ultima annotazione: il condominio non è obbligato a stipulare polizze. Di solito l’assemblea condominiale stipula solo la polizza multirischi incendio e responsabilità civile, tecnicamente denominata “globale fabbricati”, che copre, però, solo il fabbricato e la responsabilità collegata allo stesso. Volendo può essere inserita anche la responsabilità della conduzione, ma chi vuole assicurare anche il contenuto, sia contro l’incendio che contro il furto, deve provvedervi con apposita polizza stipulata personalmente. (vedi i consigli di Altro Consumo tra i documenti correlati). Quindi, anche se che l’amministratore del condominio del nostro lettore avesse stipulato la polizza contro il furto, questa non avrebbe coperto l’appartamento dei suoi genitori né… il suo impianto Hi Fi.

Ma se siete assicurati, sappiate che…
Aggiungo, per chi avesse stipulato una polizza propria, di ricordarsi, prima che l’impalcatura venga montata, di mandare (per raccomandata), una comunicazione alla propria compagnia di assicurazione. In questi casi, infatti, l’impalcatura configura il cosiddetto “aggravamento di rischio”. Per capire meglio. Quando uno stipula la polizza contro il furto nell’appartamento, il rischio per l’assicuratore è quello standard , ma se si appoggia una scala sulla quale un ladro può agevolmente arrampicarsi, il rischio precedentemente assicurato, cambia completamente. La nuova situazione, cioè, risulta aggravata rispetto alle eventualità standard di un furto e il codice civile (articoli: 1892,1893,1898 e 1900) e la polizza, escludono il risarcimento in caso di colpa grave dell’assicurato….
Aggiungo anche che il risarcimento potrebbe non esserci, o essere inferiore, nel caso i beni (non mi riferisco all’impianto stereo, ma ai valori come preziosi, danaro ecc.) non fossero sufficientemente protetti. Le polizze indicano il tipo di protezione richiesto dall’assicuratore.
E… adesso giochiamo.
Come nel caso della responsabilità della scuola (ricordate?) , vi proponiamo di “fare il giudice” su un caso simile a quello del nostro giovane lettore.

UN CASO PARTICOLARE
La ditta edile Bianchi era stata incaricata dei lavori di ristrutturazione di un edificio confinante con una palazzina in cui si trovava, tra gli altri, l’appartamento del cavalier Elio. Una notte , in assenza del cavaliere, alcuni ladri si introdussero nel suo appartamento dopo aver forzato una finestra, sottraendo oggetti di valore e un’ingente somma di denaro. Fu subito evidente che il furto era stato agevolato dalla presenza del ponteggio installato dalla ditta Bianchi, che aveva consentito ai ladri di raggiungere l’appartamento del cavaliere con relativa facilità. Elio si rivolse allora all’impresa edile, ritenuta responsabile dell’accaduto , al fine di ottenere un congruo risarcimento. Le pretese del cavaliere vennero però respinte dai responsabili della ditta, i quali obbiettarono, tra l’altro, che i lavori al momento del furto erano temporaneamente sospesi su ordine del committente , cosicché nessuna responsabilità poteva essere loro attribuita.
La questione poté essere risolta solo in un’aula di giustizia.
“Ai fini della commissione del furto” – fece notare il legale di Elio- la presenza del ponteggio installato dalla controparte e lasciato colpevolmente incustodito ha avuto un peso determinante. E’ dunque evidente la responsabilità della ditta, che di conseguenza dovrà risarcire il mio assistito degli ingenti danni subiti.
“Tale tesi” – ribatté il difensore dell’impresa – è priva di valore . Al momento del furto l’esecuzione dei lavori era temporaneamente sospesa , ne consegue che durante la notte non vi era personale della ditta presente in cantiere, per cui nessuno avrebbe potuto impedire l’illecito commesso da terzi rimasti ignoti. La ditta non ha alcuna colpa. La richiesta di Elio è dunque infondata e deve essere respinta.