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L’incertezza del diritto

Sfratto per morosità e registrazione tardiva

12 Gennaio 2017 di  Maurizio Bruno

Cosa succede se l’inquilino è agli arresti domiciliari nell’abitazione senza pagare nemmeno il canone. Il singolare caso a Roma.

Sfratto per morosità e registrazione tardiva
Una recente ordinanza del Tribunale di Roma (Trib. Roma VI Sezione, Giudice Francone proc. R.G. 62204/16), affronta nuovamente la questione combattutissima circa il diritto del proprietario di poter sfrattare l’inquilino che non paga, senza aver registrato tempestivamente il contratto di locazione.

L’OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

La legge n° 311/2004 statuisce espressamente all’art. 1 comma 346 che, i rapporti di locazione ed i contratti che comunque costituiscono diritti relativi al godimento dell’unità immobiliare ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono colpiti da nullità radicale se, ricorrendone i presupposti, non sono stati registrati.
Sull’interpretazione della norma vi sono state innumerevoli decisioni di tutte le corti di giustizia eccependosi inizialmente che, dalla violazione di una norma tributaria non se ne poteva far derivare l’inibizione di un diritto di carattere civilistico.
In seguito il decreto legislativo 14/03/2011 n° 23 modificava ulteriormente la disciplina in tema di registrazione dei contratti di affitto ad uso abitativo, introducendo una statuizione veramente penalizzante a carico dei proprietari.
In pratica statuiva la norma che, in caso di omessa registrazione, questa poteva essere effettuata dal conduttore ed in tal caso la durata della locazione, sarebbe stata  quadriennale come per legge, mentre il canone di affitto sarebbe stato ridotto al triplo della rendita catastale e cioè ad un valore irrisorio.
La norma chiaramente dettata per costringere i proprietari alla registrazione, dava luogo a tutta una serie di denunce da parte dei conduttori i quali attratti dal miraggio di un canone irrisorio provvedevano tutti a segnalare l’inadempimento al fisco provvedendo alla registrazione del contratto.

LA SENTENZA N° 50 del 2014 DELLA CORTE COSTITUZIONALE

La norma tuttavia, seppure con lo scopo dichiarato di costringere i proprietari a registrare il contratto ed a pagare le tasse sul canone percepito, appariva davvero singolare.
Infatti da più parti si faceva osservare come la norma fosse irrazionale.
Era come dire che, in caso di acquisto di merce presso un negozio, ove il negoziante non rilasciasse lo scontrino fiscale, la relativa sanzione anziché andare allo Stato venisse attribuita all’acquirente, il quale con la denunzia avrebbe acquistato la merce ad un prezzo irrisorio.
La Corte Costituzionale in effetti dichiarava l’incostituzionalità della norma, sia pure per un motivo formale e cioè per eccesso di delega.
In ogni caso, i conduttori che avevano usufruito del beneficio, si trovavano ora costretti o a rilasciare l’immobile per indebita occupazione se il contratto di affitto fosse stato ritenuto nullo o viceversa a pagare un’indennità commisurata al valore del bene, anche qui secondo degli orientamenti dei singoli Tribunali, spesso del tutto difformi tra loro.

NULLITA’ E SANATORIA

Premesso che non vi è alcuna decisione chiara neanche oggi sul punto, tantomeno della Corte di Cassazione, le correnti che si contrappongono da un lato dichiarano legalmente nullo il contratto non registrato e come tale non sanabile neanche con una registrazione tardiva, (la normativa fiscale prevede trenta giorni di tempo), dall’altro lo ritengono annullabile e cioè sanabile con la registrazione tardiva, (in questo caso tuttavia correnti difformi di pensiero non chiariscono se gli effetti decorrono ex tunc e cioè dalla stipula del contratto o ex nunc cioè dalla registrazione).

IL CASO DEL GIUDICE DI ROMA

La questione esaminata dal magistrato romano è invero abbastanza singolare.
La proprietaria, la quale necessitava del canone locativo per le proprie esigenze di sopravvivenza, non aveva registrato immediatamente il contratto, ma lo aveva fatto tardivamente.
Allorché l’inquilino smetteva di pagare, la locatrice si rivolgerà al proprio avvocato per procedere allo sfratto di morosità.
Si costituiva il legale avversario eccependo che, trattandosi di nullità insanabile per tardiva registrazione, non potesse essere emessa alcuna ordinanza di sfratto e per di più eccependo che l’inquilino, straniero, nel frattempo a causa di reati commessi era stato tratto in arresto e stava scontando gli arresti domiciliari, proprio nella casa della proprietaria, senza ovviamente pagare alcun canone!
Il Giudice riteneva non rilevante la questione della tardività della registrazione e accoglieva la domanda di sfratto, pronunciava egualmente ordinanza di rilascio, fissando la data di esecuzione a 30 giorni.

DECISIONI OPPOSTE

Sussistono però differenti opinioni tra giudice e giudice ed è evidente la notevole insicurezza sul punto.
Basti dire che in senso opposto, la Corte d’Appello di Roma con al sentenza n° 3753 del 24/06/2015 ha deciso viceversa che il contratto di affitto non registrato nei termini deve intendersi radicalmente nullo, una volta decorsi i trenta giorni previsti dalla normativa fiscale.
Poiché la nullità nel Codice Civile è espressamente non sanabile ai sensi dell’art. 1423 c.c. non può essere emessa l’ordinanza di sfratto.
In tal caso, sarà possibile tuttavia mandare via l’inquilino non più con il procedimento rapido di sfratto, ma attivando l’azione giudiziaria standard (2-3 anni), per la detenzione senza titolo dell’immobile.
Maurizio Bruno
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Maurizio Bruno
Maurizio Bruno
Informazioni sull'autore
Avvocato, iscritto all’albo dal 1973. E’ autore o coautore di oltre quindici opere di diritto civile e specificatamente di diritto di famiglia, molte in edizioni aggiornate di volta in volta. Tra i più venduti: (Buffetti editore: Separazione e Divorzio, La famiglia di fatto, Successioni ereditarie, Comunione e separazione dei beni, Convivenza more uxorio, Le adozioni, etc.), (Janua editrice: I ricorsi d’urgenza nel nuovo processo civile), (Giuffre: Separazione, divorzio: questioni processuali, I provvedimenti a tutela dei minori, I contratti di uso corrente). Collabora ed ha collaborato con siti Internet di diritto e con numerose riviste, tra le quali: Gente Money, Argos, Consulenza e Consulenza casa, Diritto e Giustizia. Svolge da oltre 40 anni l’ attività di avvocato nel proprio studio in Roma.
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