Per poter definire una casa di lusso è necessario che la stessa rispetti delle caratteristiche ben precise e delle specifiche prerogative.
Non bisogna pensare che il possesso di un’abitazione di questo tipo sia unicamente foriero di vantaggi: proprietà del genere, infatti, non consentono di usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, che in base a quanto previsto dalla Legge di Stabilità del 2016 prevedono l’esenzione dal pagamento delle tasse che riguardano l’abitazione principale.
Il riferimento normativo
Per poter parlare di case di lusso il riferimento normativo a cui ci si deve affidare è rappresentato dal decreto ministeriale del 2 agosto del 1969, che non tiene conto della categoria catastale nel definire i parametri che permettono di identificare le abitazioni di questo tipo. Prima di tutto, devono essere considerate di lusso le case che sono destinate a parco privato, a ville o a costruzioni definite tali dagli stessi strumenti urbanistici, così come le case che vengono costruite in corrispondenza di aree per cui sia contemplata una destinazione con tipologia edilizia di abitazioni unifamiliari e prescrizione di lotti di almeno 3mila metri quadri, senza contare le zone agricole.
Le altre abitazioni di lusso
Non è tutto: nel novero delle abitazioni di lusso rientrano anche quelle che fanno parte di fabbricati che si caratterizzano per una cubatura di più di 2mila metri cubi costruiti su lotti nei quali la cubatura non superi i 25 metri cubi vpp per 100 metri quadri di superficie destinata ai fabbricati. Ancora, sono case di lusso le abitazioni unifamiliari con campi da tennis con sottofondo drenato per più di 650 metri quadri o con piscina di più di 80 metri quadri. La categoria comprende, poi, le abitazioni costituite da uno o più vani che formano unalloggio padronale solo, la cui superficie utile totale sia di almeno 200 metri quadri: tale computo, però, non deve tenere conto dei posti macchina, delle scale, delle soffitte, delle cantine, delle terrazze e dei balconi. Un altro criterio che viene preso in considerazione è la pertinenza per un’area scoperta che sia superiore rispetto all’area coperta di almeno 6 volte. Le case che rientrano in fabbricati che insistono su aree destinate all’edilizia residenziale sono, a loro volta, di lusso nel caso in cui il costo della costruzione sia inferiore di una volta e mezzo al costo del terreno coperto e di pertinenza.
La giurisprudenza
Al di là delle prescrizioni del decreto appena visto, per identificare le case di lusso con arredamento d’epoca è necessario tenere conto anche della giurisprudenza in materia, che sul tema è intervenuta in più di una occasione, anche in circostanze recenti. Basti pensare, per esempio, alla sentenza n. 20031 che è stata depositata il 7 ottobre del 2015, con la quale il beneficio delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa è stato escluso dalla Corte di Cassazione per gli immobili la cui superficie superi i 240 metri quadri tenendo conto del seminterrato non abitabile. Anche questa parte della casa, dunque, deve essere considerata nel calcolo.
Il requisito dell’abitabilità, in altri termini, non ha alcun effetto sul rapporto tributario, che invece è determinato unicamente dalla superficie utile a cui fa riferimento la normativa di legge. Per quel che concerne la presenza della piscina, la Cassazione ha escluso che l’acquirente di una villa possa beneficiare delle agevolazioni fiscali per la prima casa se la stessa è munita di una piscina, a prescindere dal fatto che la sua superficie non arrivi a 240 metri quadri. La sentenza in oggetto è la n. 21908 che è stata depositata il 27 ottobre del 2015.